정비사업이란?

정비사업 추진절차도

주택재건축사업

지정요건

기존의 공동주택을 재건축 하고자 하는 경우에는 다음의 1에 해당하는 지역

• 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
• 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
• 노후∙불량건축물로서 기존 세대수 또는 재건축사업후의 예정세대수가 300세대 이상이거나 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 지역
• 3이상의 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 가목에 따른 아파트 또는 같은 호 나목에 따른 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 제20조에 다른 안전진단 실시결과 3분의2이상의
  주택 및 주택단지가 재건축 판정을 받은 지역으로서 시∙도 조례로 정하는 면적 이상인 지역

기존의 단독주택(나대지 맟 단독주택이 아닌 건축물을 일부 포함할 수 있다)을 재건축하고자 하는 경우에는 단독주택 200호 이상 또는 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인
지역으로서 다음에 해당하는 지역. 다만,부지면적이 5천 제곱미터 이상인 지역으로서 시∙도 조례로 따로 정하는 지역은 다음에 해당하지 아니하더라도 정비계획을 수립할 수 있다.

• 당해 지역의 주변에 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 있어 당해 지역을 개발하더라도 인근지역에
  정비기반시설을 추가로 설치할 필요가 없는 것. 다만, 추가로 설치할 필요가 있는 정비기반시설을 정비사업 시행자가 부담하여 설치하는 경우에는 그러하지 아니하다.
• 노후∙불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물수의 3분의 2이상이거나, 노후∙불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물의 2분의 1이상으로서 준공 후 15년 이상이 경과한
  다세대 주택 및 다가구 주택이 당해 지역안에 있는 건축물 수의 10분의 3 이상일 것

사업시행자

조합이 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장∙군수 또는 주택공사 등과 공동으로 이를 시행할 수 있다.

사업수행 절차도

주택재개발사업

지정요건

아래 지정요건에 해당하는 지역 중 면적이 10,000㎡ 이상인 지역

• 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역 재해 등이
  발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
• 건축물이 노후∙불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
• 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역
• 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역

사업시행자

조합이 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장, 군수, 주택공사 등 건설산업기본법 제9조의 규정에 의한 건설업자(이하"건설업자"라 한다),
「주택법」제12조제1항의 규정에 의하여 건설업자로 보는 등록사업자(이하"등록사업자"라 한다) 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자와
「국유재산의 현물출자에 관한 법률 시행령」제2조제27호의 규정에 의한
주식회사 한국감정원과 공동으로 시행할 수 있다.

사업수행 절차도

도시환경정비사업

지정요건

아래 지정요건에 해당하는 지역 중 면적이 10,000㎡ 이상인 지역

• 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역 건축물이 노후 ∙불량하여 그 기능을
  다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
• 건축물이 노후∙불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
• 인구∙산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능의 회복을 위하여 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역
• 당해 지역안의 최저고도지구의 토지(정비기반시설용지를 제외한다)면적이 전체토지면적의 50퍼센트를 초과하고, 그 최저고도에 미달하는 건축물이 당 해 지역안의 건축물의 바닥면접합계의
  4분의 2이상인 지역
• 공장의 매연∙소음 등으로 인접지역에 보건위생상 위해를 초래할 우려가 있는 공업지역 또는 「산업집적활성화 및 공장 설립에 관한 법률」에 의한 도시형 업종이나 공해발생정도가 낮은 업종으로
  전환하고자 하는 공업지역
• 역세권 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 「주택법」 제38조의6에 따라 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발을 통한 주택 건설∙공급이 필요한 지역

사업시행자

조합 또는 토지등소유자가 시행하거나, 조합 또는 토지등소유자가 조합원 또는 토지등 소유자의 과반수의 동의를 얻어 시장,군수,주택공사 등, 토지공사, 건설업자, 등록사업자
또는 요건을 갖춘 공동 시행자, 지정개발자와 공동으로 이를 시행할 수 있다

사업수행 절차도

주거환경개선사업

지정요건

아래 지정요건에 해당하는 지역 중 면적이 2,000㎡ 이상인 지역

• 1985년 6월 30일 이전에 건축된 법률 제3719호 「특정건축물정리에 관한 특별조치법」 제2조의 규정에 의한 무허가 건축물 또는 위법시공건축물로서 노후∙불량건축물에 해당되는
  건축물의 수가 당해 대상구역안의 건축물수의 50퍼센트 이상인 지역 건축물이 노후∙불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역안의 토지의 합리적인
  이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
• 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 의한 개발제한구역으로서 그 구역지정 이전에 건축된 노후∙불량건축물의 수가 당해 정비구역 안의 건축물수의 50퍼센트 이상인 지역
• 주택재개발사업을 위한 정비구역안의 토지면적의 50퍼센트 이상의 소유자와 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자의 50퍼센트 이상이 각각 주택재개발사업의 시행을 원하지 아니하는 지역
• 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역
• 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역
• 노후∙불량건축물이 밀집되어 있어 주거지로서의 기능을 다하지 못하거나 도시미관을 현저히 훼손하고 있는 지역

사업시행자

토지등소유자의 3분의2이상의 동의와 세입자(정비구역 지정을 위한 공람 공고일 3월 전부터 거주하고 있는 자) 세대수 과반수의 동의를 얻어 시장∙군수가 직접시행 하거나
주택공사등을 사업 시행자로 지정 시행하게 할 수 있다.

사업수행 절차도